估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 (一)估价对象实物状况（略） (二)估价对象权益状况（略） (三）估价对象区位状况（略） 四、估价目的 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 五、价值定义 估价对象于估价时点的公开市场价值。 六、估价时点2008年9月5日。 七、估价依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。 3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。 4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。 5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。 6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。 7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74 号）。 8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。 9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。 10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。 八、估价原则（略） 九、估价方法 由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义 略)。 十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告使用期限（略）

问答题

估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。6.《A市城市房屋拆迁

答案解析

问答题

本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，

答案解析