指出并改正下面估价报告片断中的错误 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段: 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有: 1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性强。 估价对象中,大型商场部分通用性好;办公楼部分通用性较差。 2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。 3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。 4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。 5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。 6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越强。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于××商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。 7.估价对象变现时间长短分析 根据当前市场处置同类物业的变现情况,估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。 8.估价对象变现税费 估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费: (1)交易佣金:约为成交价格的3%~5%; (2)营业税及附加:一般约为成交价格的5.63%; (3)印花税:一般约为成交价格的0.05%; (4)土地增值税:按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例; (5)土地交易手续费:按面积计算3元/ m2; (6)其他相关费用:如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。 9.处置变现后的债务清偿顺序 债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,应当按照下列顺序抵充:(1)实现债权的有关费用;(2)利息或者违约金;(3)借款本金。 综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计为评估价值的70%左右。
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问答题
指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中,大型商场部分通用性好;办公楼部分通用性较差。2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。5.价值、
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问答题
指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅,于2001年1月10日竣工投入使用,建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房,于2008年1月10日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下:房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2,则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4(元)2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2,房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2,房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价×
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